Droit immobilier & notariat

Honoraires de rédaction d’un bail commercial : le payeur et le coût se négocient avant la signature

17 septembre 2026 Christophe Girard 7 min de lecture

Les honoraires de rédaction d’un bail commercial ne sont automatiquement à la charge ni du bailleur ni du locataire. Leur répartition se négocie avant la signature. Le montant dépend principalement du professionnel choisi, de la complexité du dossier et du mode de facturation. Pour éviter toute mauvaise surprise, il faut distinguer la rédaction juridique, la commercialisation du local et les frais annexes, puis inscrire clairement l’accord entre les parties.

Table des matières

Qui paie les honoraires de rédaction du bail commercial ?

Dans un bail commercial, la répartition des frais de rédaction relève en principe de la liberté contractuelle. Le bailleur peut les assumer seul, le preneur peut les prendre en charge, ou les parties peuvent les partager. Aucune répartition automatique ne doit être présumée. Il est préférable de fixer ce point pendant la négociation, avant que l’avocat, le notaire ou l’agence n’engage sa prestation.

Calcul des honoraires du bail commercial

Estimez les honoraires de rédaction du bail, leur TVA et la répartition entre les parties.

Loyer annuel hors charges (€)

Taux de TVA (%)

Mode de facturation

Au pourcentage Au forfait

Pourcentage appliqué (%) Calculé sur le loyer annuel hors charges.

Minimum HT (€) Le montant HT retenu est le plus élevé entre le calcul au pourcentage et ce minimum.

Répartition des honoraires TTC

Part supportée par le bailleur (%)

Part supportée par le preneur (%)

Résultat du calcul

Honoraires HT —

TVA —

Honoraires TTC —

Bailleur (50 %) —

Preneur (50 %) —

Formule : honoraires HT = maximum entre (loyer annuel hors charges × pourcentage) et le minimum HT ; TVA = honoraires HT × taux de TVA ; honoraires TTC = honoraires HT + TVA.

Les montants sont arrondis à deux décimales pour l’affichage. La somme des parts est calculée sur les honoraires TTC.

Les répartitions les plus courantes

Lorsque le bailleur veut sécuriser son patrimoine et mandate son propre avocat, il règle souvent la facture. Il peut toutefois négocier une clause prévoyant que le locataire rembourse tout ou partie des honoraires. Dans un marché très demandé, le preneur peut accepter cette condition pour obtenir le local. À l’inverse, un partage à parts égales se justifie lorsque le bail est préparé dans l’intérêt des deux parties.

Bailleur payeur : cette solution est fréquente lorsqu’il choisit seul le rédacteur ou souhaite garder la maîtrise du document.
Locataire payeur : elle est possible si le principe a été clairement accepté dans l’offre, le mandat ou le bail.
Partage des frais : cette répartition est souvent retenue lorsque la rédaction est conjointe ou réalisée dans le cadre d’une intervention d’agence.
Un conseil pour chacun : chaque partie règle habituellement son propre avocat, même si un remboursement peut être négocié séparément.

Le fait que l’avocat soit mandaté par le bailleur ne signifie pas que le locataire devient son client. La convention d’honoraires lie le professionnel à la personne qui le mandate. Une clause de remboursement prévue dans le bail organise seulement la charge économique entre bailleur et preneur. Cette distinction permet de comprendre le rôle du conseil et les intérêts qu’il défend.

Ce que couvrent réellement les honoraires de rédaction

Les honoraires de rédaction d’un bail commercial rémunèrent la préparation et la sécurisation de l’acte. Ils ne couvrent pas nécessairement les visites, la recherche d’un locataire, la négociation commerciale, la gestion locative ou l’état des lieux. Demander le détail de la prestation est donc plus utile que comparer un montant isolé.

Infographie sur les honoraires de rédaction d’un bail commercial selon le professionnel et la répartition entre bailleur et locataire

Rédaction, commercialisation et conseil : trois lignes à séparer

Une agence peut facturer des frais de commercialisation calculés sur le loyer annuel hors charges. Ils peuvent inclure la diffusion de l’annonce, les visites, la sélection du preneur et la négociation. La rédaction du bail peut être comprise dans ce forfait ou apparaître sur une ligne distincte. Un avocat facture plutôt l’analyse juridique, la négociation des clauses et la rédaction adaptée au projet. Le notaire peut établir un acte authentique, assurer sa conservation et réaliser les formalités correspondantes.

Avant d’accepter un devis, vérifiez si le prix comprend les échanges avec l’autre partie, les modifications successives, la signature, les annexes, l’inventaire des charges et l’éventuel enregistrement. Un forfait attractif qui exclut les négociations ou les annexes techniques peut coûter davantage qu’une offre plus complète.

Avocat, notaire ou agence : comparer le coût et la prestation

Il n’existe pas de tarif unique. Les honoraires peuvent être forfaitaires, horaires ou proportionnels au loyer annuel hors charges. La TVA doit aussi être contrôlée. Un prix annoncé HT ne correspond pas au montant final réglé par une entreprise non assujettie ou qui ne récupère pas cette taxe.

Professionnel	Facturation observée	Repères de prix	À privilégier si…
Avocat	Forfait ou taux horaire	800 € à 2 000 € TTC au forfait ; 200 € à 400 € TTC de l’heure	Le bail est complexe, négocié ou comporte des risques juridiques particuliers.
Notaire	Honoraires et formalités selon la mission	Devis à demander	Vous recherchez un acte authentique, une conservation et un accompagnement formalisé.
Agence immobilière	Forfait ou pourcentage du loyer annuel hors charges	Certains barèmes vont de 15 % à 30 % ; un exemple de rédaction prévoit 5 % HT par partie, avec un minimum de 1 000 € HT	La commercialisation du local et la mise en place du bail sont gérées ensemble.

Un exemple montre l’effet d’un minimum. Avec un loyer annuel HT de 15 000 €, 5 % représentent 750 € HT. Si le barème prévoit un plancher de 1 000 € HT, c’est ce montant qui s’applique, soit 1 200 € TTC. Pour un loyer de 40 000 € HT, 5 % correspondent à 2 000 € HT. Vérifiez aussi si le pourcentage concerne uniquement la rédaction ou l’ensemble de la mission confiée à l’agence.

La loi Pinel et les clauses qui justifient une vraie relecture

La loi Pinel de 2014 a renforcé la transparence concernant les charges, les impôts, les taxes et les redevances. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif de leur répartition. Cette vigilance dépasse la question des honoraires. Une économie réalisée sur la rédaction peut être effacée par une clause de charges imprécise ou trop lourde pendant toute la durée du contrat.

Les points à examiner avant de signer

La destination : elle doit permettre l’activité envisagée et son évolution. Une formulation trop étroite peut compliquer une déspécialisation ou la cession du droit au bail.
La durée et la sortie : vérifiez la résiliation triennale, les conditions d’un bail dérogatoire et les conséquences d’une durée supérieure à 9 ans.
Les travaux : identifiez les réparations mises à la charge du preneur, notamment au regard des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil.
Les garanties : dépôt de garantie, caution, clause résolutoire et assurances doivent rester proportionnés au risque réel.

Une clause doit être relue en fonction des situations qui peuvent survenir après la signature : cession du fonds, changement d’activité, travaux ou impayé. Cette méthode révèle les zones de risque que l’on ne voit pas toujours dans un modèle standard. Le coût d’une relecture ciblée peut alors éviter une difficulté contractuelle plus coûteuse.

Prévoir le budget complet de la prise à bail

Les honoraires de rédaction ne sont qu’une partie du coût d’entrée dans un local. Ils doivent être intégrés au business plan avec les frais d’agence éventuels, le dépôt de garantie, les frais d’état des lieux, les garanties et les premières dépenses d’exploitation. Le dépôt de garantie correspond généralement à 3 mois de loyer. Un état des lieux réalisé par un commissaire de justice peut représenter environ 150 € à 200 € TTC, souvent répartis à 50 % entre les parties.

Avant de valider l’accord, demandez un écrit indiquant le montant HT, la TVA, le total TTC, la base de calcul, le minimum applicable, le moment d’exigibilité et le payeur final. Si les honoraires sont proportionnels, faites chiffrer le montant sur le loyer annuel hors charges effectivement convenu. Cette vérification permet de comparer des offres équivalentes et de négocier une répartition claire avant le début de la prestation.